房地产利好政策一波又一波，这个我们不能否认，它有一定的积极作用也是客观事实，但就目前来看，大多数城市的政策方向仍然没有抓住问题的本质，诚意还远远不够。

据央视8月15日消息，7月24日国家提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”以来，多地积极研究调整限购、限售等限制性政策。据悉，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。

如果限购取消后，当地首套、二套房最低首付比例可进一步降至20%、30%，有望激活刚性和改善住房需求，提升房地产市场交易活跃度。后续，可能还有其他优化政策出台。

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降低首付比例在去年全国各地推出的政策中占主流，大多数都是三四线城市，不能说没有作用，但影响不太大。要是影响大也就奇了怪了。

为什么这么说呢？

不可否认，降低首付比例在一定程度上可以减轻购房者的买房门槛，只能说是门槛，我从来不想承认是降低了压力，反而我认为是增加了压力。

大家都知道，降低首付比例可以让一些人提前够得着买房门槛，表面上是好事，但一点都没有给购房者减轻压力，因为你该付的钱一点都没少。当然如果非要往上凑材料，或许可以把通胀考虑进去，或许还算划算一些。

门槛降低后，也就意味着你要支付的按揭更多，原来你只需要还80万，现在可能需要还100万，因为你的首付减少了。这个账实际上怎么算你都没有捡到便宜。当然经济好的时候或许还可以通过其他手段来弥补，可眼下大家挣钱都不容易。

你把压力攒到后边，雪球越滚越大，想想就头疼。

而且我们再来看，房子是用来住的不是用来炒的这个定位是告别过去的高杠杆高负债，而如今降低首付比例等于让你加杠杆，负债越多，风险就越大。我们还得回到现实，大家现在挣钱都不容易。

所以，降低首付比例治标不治本，不能说没有用，一定有用，可以刺激一部分不缺钱就缺机会的购房者，但我敢说效果一定不会太明显，毕竟不差钱的人太少了，有钱的在投资心理上可能比差钱的还理性。

福州、厦门、成都、沈阳都是热点二线城市，包括之前已经率先出台政策的郑州和南京在内，作为地方经济重要贡献者，库存压力巨大，为什么是这些城市呢？原因很简单，大多数三四线城市都在去年已经出手了，效果不太显著，压力都在二线城市身上，而目前一线城市仍然在观望中。

等于目前的二线城市要出台的政策仍然流于表面功夫，还未触动到购房者的兴奋点。大多数还都是在首付比例上大做文章，却不知道购房者想要什么，痛点是什么。

别说是变相松绑限购，即使全部取消，二线城市都不一定能怎样。实际上，未来的松绑效果寄托在一线城市身上。只有一线城市的松绑或许能见到立竿见影的效果。

我们再回过头来说，降低首付比例不是不可以，但它只是配套措施中的一环，还得有相应的降低房贷利率，或者降价，因为这些才是实实在在的减轻购房者负担。老百姓现在比专家都聪明，忽悠不了他们。

如今的房地产就是一场死局，而今天这样的局面就是对房子回归居住属性贯彻不太彻底造成的。虽然我们不能否认房地产的投资属性，但是如果因为房价降了就不买房了，那还谈什么刚需和改善？

还不是一副炒房的嘴脸？你想啊，市场僵持下，看不到房价上涨的希望，投资者不敢买，刚需也跟着不买。这都是过去惯出来的臭毛病，忘了自己的需求是什么了。

而刚需和改善购房者也清楚，你把房价涨成了今天这样，却又看不到未来继续涨价的预期，不是投资也有了投资心态，那不是等着让自己接盘嘛！说到底，房价太高了，高不可怕，可怕的是买了还可能亏本。刚需也会算这笔账。

现在除了经济恢复，那就是降价，已经有一些城市鼓励降价了，他们说得比较含蓄，叫鼓励房企让利。不知道一个降价整那么神秘干嘛？降价不丢人，也扰乱不了市场秩序，那只是捍卫高房价的说辞。

都到今天了，没必要一点点试探了，二线城市该取消限购就取消，该降价让利就降价，像首付比例下调可以，但房贷利率该降就降，一切为老百姓增加收入和买房减轻真负担的都用上。单纯降低门槛加杠杆让他们买房的确是没有抓住此次市场下行的精髓，没想到购房者需要什么。